'El fondo de reserva. Obligatoriedad, RDL 7/2019'
El Artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal y en especial la Disposición Adicional 1 a), dejó claro el carácter imperativo del fondo de reserva que debería constituirse en todas las comunidades de propietarios.
A tenor de lo cual, la dotación del fondo no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legalmente establecido del 5 por ciento del presupuesto ordinario. Continúa el apartado 2 de la Disposición Adicional, disponiendo que al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva.
Por consiguiente, no nos encontramos ante una norma que imponga a las comunidades una inversión mínima anual, sino un remanente o provisión contable obligatoria para atender los gastos de conservación del inmueble, entendiendo que ese remanente es de la comunidad y no de saldo o remanentes de las aportaciones de los propietarios. Tampoco contempla la Ley que el fondo vaya nutriéndose progresivamente con aportaciones de los propietarios, sino simplemente manteniéndose estable.
Consecuentemente y según la Disposición Transitoria Adicional de la LPH en el punto 2 dispone que bastará con cubrir las cantidades que se hubiesen detraído durante el ejercicio anterior más la actualización que proceda como consecuencia del incremento del presupuesto ordinario que se apruebe para el siguiente ejercicio, ya que éste constituye la base de cálculo del mínimo obligatorio.
La reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, RDL 7/2019, en su artículo 9.1 f) dispone así entre las obligaciones de los propietarios:
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1 b).
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad, podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Otra cosa será y de acuerdo con las necesidades futuras de la comunidad en el mantenimiento de los elementos comunes o contratos, que se apruebe un fondo de reserva porcentualmente mayor, que es perfectamente permisible.
Los propietarios conocen la realidad y necesidades de reparación del inmueble, y más aún evitar su ruina física y económica, por eso la Junta de propietarios, ponderando todos los intereses comunes, tiene plenas facultades para modificar al alza el mínimo legal establecido del 10 por ciento, pudiendo establecer un tanto por cien superior, con aportación única o periódicas destinadas a engrosar un fondo de reserva exclusivamente vinculado al mantenimiento del edificio, y ese incremento puede hacerse por derrama o con cargo al remanente “efectivo” que cada propietario tenga en las cuentas, no al saldo contable, pues en muchas ocasiones ese saldo contable es en la suma de los deudores de la comunidad que crea confusión a la hora de la aprobación de las cuentas..
Por otro lado, no hay ninguna duda de la obligatoriedad de contribución con la cuota de participación de cada propiedad en el fondo de reserva, incluso garajes, trasteros y locales que en muchas comunidades están legalmente exonerados de la participación de los gastos de conservación y mantenimiento de los portales, ya que este fondo como se ha expuesto, es para mantenimiento de elementos comunes dispuestos en el 396 del Código Civil, de lo que la comunidad tendrá que dar cuentas de la legal aplicación.