PERIÓDICO DE SUCESOS, TRIBUNALES y TRÁFICO DE LAS COMARCAS DEL CAMPO DE CARTAGENA Y DEL MAR MENOR                                                                         booked.net

'Las cuotas de participación'

El Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “El título de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se le asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá que expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento, interior o exterior, su situación y el uso que se presuman racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

Expuesto lo anterior, ahora trataré de explicar quienes tienen la capacidad para aplicar la fijación de la cuota de participación de cada piso o local, y como se puede calcular, aunque el expresado 5 LPH ya establece que es de acuerdo con los metros útiles, aunque existen otras circunstancias a tener en cuenta.

Una de estas circunstancias como se ha expuesto, es la superficie útil, y no la construida, esto es lo cómodo para los promotores a la hora  de hacer el Título Constitutivo, pero no es suficiente, pues hay que contar con el uso que se presuma que se hará de los servicios y elementos comunes, como también la situación es importante, pues la mayoría de veces se hace la misma valoración, y no es lo mismo una planta dedicada a uso profesional que a vivienda, como que una vivienda orientada a mediodía o norte, o que linde a fachada principal o a lateral,  o al interior, su valor pudiera ser diferente con los mismos metros útiles aunque el uso se presuma lo mismo.

Lo mismo se produce con los locales comerciales, pues no es proporcional la cuota a una vivienda, y ello es debido al uso de los elementos comunes, aunque siempre debería ser que a mayor m2 útiles, mayor cuota, y mayor derecho de copropiedad y participación.

El uso racional que se tenga de los servicios y elementos comunes, es diferente, dado especialmente en los locales, cuando en la mayoría de veces no tienen de acceso al portal, y el uso mayor o menor en los servicios marca igualmente la posibilidad de un mayor o menor coeficiente para el reparto del gasto de la comunidad.

En definitiva, el título constitutivo quien tiene la facultad de hacerlo es el promotor de la edificación, y su modificación de acuerdo con el Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo tiene la Junta de propietarios por acuerdo unánime. Difícil consenso para su modificación.

 

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