'Cubiertas y terrazas, ¿elemento común o privativo?'

Escrito por Juan Manuel Moreno Escosa, Administrador de Fincas de ‘Grupo Escosa’. 3-7-2023.

No es fácil determinar de quien es la responsabilidad en el caso de humedades y filtraciones a la vivienda inferior como consecuencia de las lluvias, dada su doble consideración jurídica de elemento común y el uso exclusivo de algún propietario.
Tienen especial relevancia cuando las humedades tienen su origen en la terraza, que a su vez, forma parte de la cubierta del edificio y su uso conservación y mantenimiento está atribuido en exclusiva a un propietario dada la ubicación de la vivienda y por haberse así dispuesto en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, pero suscita la duda de quien debe hacerse cargo del arreglo para que no se produzcan las filtraciones y humedades.

La terraza que a su vez es cubierta, tiene la consideración de elemento común por así disponerlo el Art. 396 del Código Civil, que incluye dentro de estos elementos las cubiertas, y la jurisprudencia de forma unánime se viene pronunciando que dado que las cubiertas se hallan incluidas en el indicado artículo, tiene la consideración de elemento común indivisible e inseparable.

Determinada jurisprudencia, especialmente del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2007 y posteriores, se han venido pronunciando sobre el carácter común de las terrazas que son cubierta aunque su uso sea privativo, al afirmar que tratándose de terrazas que sirven de cubierta de todo o parte del inmueble, también llamadas terrazas a nivel tienen la consideración como tal elemento común dispuesto en el 396 C.C.

Ahora  vamos a las responsabilidades cuando esa terraza-cubierta sean de aprovechamiento privativo por un propietario al que tiene acceso, y que le sirve de anejo, y se tendrá que determinar las obligaciones que contrae el propietario por el uso.

Algunas veces, las filtraciones se producen por defectos de la tela asfáltica y dado el carácter estructural, la reparación corresponde a la comunidad, toda vez que es su obligación la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, y así lo dispone el Art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, hasta llegar a determinar que es producto de que la tela asfáltica esté mal, se tienen que hacer las pruebas de estanqueidad necesarias, y esta reparación tiene una cara excepción cuando los daños ocasionados se deban a una mala conservación o uso inadecuado de la terraza por parte del propietario que algunas veces y casi son la mayoría por hacer obras no autorizadas por la comunidad, como solado de parte de la terraza, instalación de grifos o duchas, fregaderos, etc. y al tratarse que se han hecho sobre un elemento común requiere el acuerdo de la Junta, pues el derecho de uso de la terraza no le da otro derecho a mnodificacionesº.

La jurisprudencia se ha venido pronunciando unánimemente sobre las obligaciones de los propietarios que tienen el uso exclusivo de la terrazas de reparar los daños causados por falta de mantenimiento, gastos que deben ser a su cargo, debiendo cuidar diligentemente el espacio como obligación reciproca que tiene con la comunidad, mientras la solución sería distinta si los daños fuesen estructurales.

Y finalmente, no es menos cierto que la mayoría de los casos de filtraciones, son por no juntear el solado, rodapiés en mal estado, sumideros atrancados y no reparados, etc. etc. y esta falta de mantenimiento y conservación por quien tiene el uso debe de asumir las responsabilidades, algunas veces producidas a su propia vivienda que está debajo de la terraza.

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