‘Nombramiento y funciones del administrador de fincas’

Escrito por Juan Manuel Moreno Escosa, Administrador de Fincas de Grupo Escosa. 7-11-2022.

Junto a las funciones que el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al administrador: velar por el régimen de la casa, instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares; preparar los presupuestos para hacer frente a los gastos; atender a la conservación y mantenimiento del inmueble, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta al presidente o en su caso a los propietarios; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedente; actuar, en su caso, como secretario; y todas las demás atribuciones que se le confieran por la Junta de Propietarios.

El Articulo 21 de la misma, confiere la facultad de efectuar las reclamaciones a morosos si así lo acordare la Junta de Propietarios, lo que constituye una excepción a la regla general del Art. 13.3 LPH que prescribe que el Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten; representación en juicio de la comunidad por parte del administrador que constituyó una novedad introducida en la Ley de Propiedad Horizontal de 1999, que el texto de 1.960 no contemplaba y la jurisprudencia emanada de su interpretación tampoco admitía.

Dicho lo anterior, el nombramiento del administrador lo dispone el Articulo 13 LPH, y su remoción debe adoptarse por acuerdo de mayoría simple en Junta General de propietarios convocada al efecto. En la junta en la que se acuerde la remoción podrá, a su vez, acordarse el nombramiento del nuevo administrador, y puede suceder que no se acuerde en ese acto y se habilite al presidente, que a su vez puede asumir el cargo de secretario administrador hasta designación de un nuevo administrador que deberá ser nombrado en la próxima Junta.

Aunque algunas veces, cada vez menos, por el administrador revocado se actúa en silencio sin dar respuesta al entrante, y aun entendiendo que la concesión debe de ser automática, el administrador entrante puede comenzar su gestión ante la falta de respuesta, pues de otra manera sería colapsar la gestión de la comunidad.

El proceso de cambio de administrador tiene que ser diligente, aplicándose una técnica profesional adecuada, ya que en caso contrario se vulnera los principios de confianza y buena fe, y desgraciadamente, algunas veces, se entorpece la gestión de continuidad de la gestión por el saliente exigiendo condiciones de finiquitos improcedentes que perjudican a la confianza que se debe tener en el colectivo profesional, por ello, es recomendable ser diligente, eficaz y respetar los derechos de los propietarios y de los compañeros manteniendo una conducta ordenada que prestigie y dé confianza ante los administrados.

Es procedente por estar dispuesto en los estatutos profesionales,  utilizar el reglamento de la venia, solicitándola al compañero cesado, y es normal que sea concedida por el mismo medio solicitado en termino de diez días, y de no producirse, el administrador entrante debe de poner en conocimiento del Colegio de Administradores los hechos, pudiendo desde ese momento, ejercer y desarrollar las funciones propias del cargo.

En base a los principios de diligencia, eficacia de gestión, prestigio profesional y ejercicio profesional ordenado, no parece aconsejable que se establezca un periodo superior a 20 días desde la solicitud de la venia o cese del administrador para la entrega de la documentación, no obstante, también debe establecerse un plazo expreso para la entrega de aquella documentación o datos que son necesarios para el funcionamiento diario, y asegurar el cumplimiento de aquellas obligaciones de carácter periódico, cuya presentación fuera de plazo conlleva recargos, sanciones, etc.
Lamentablemente, en algunas ocasiones, por el administrador cesado y su falta de ética, trata de entorpecer dilatando la gestión del entrante, y es en este sentido donde el Colegio Profesional debe de ser diligente y adoptar sin más protocolo una vez acreditado el cese, las medidas cautelares que obliguen la entrega inmediata de la documentación, advirtiendo de que su incumplimiento puede llevar consigo una sanción muy grave al colegiado.

Por ello, el término deontología se refiere a la ciencia o tratado de los deberes, debe ser una obligación moral que afecta a los colegiados obrar según los principios de la moral, justicia o conciencia, y en ello, el protocolo de entrega de documentación entre profesionales, que debe de regularse y como punto de partida y regulación profesional, de su ejercicio, encuadrándose dentro de ese código deontológico destacando la entrega de documentación entre administradores.

Sin olvidar que el fruto directo de este tipo de regulación, es el respeto, colaboración y cooperación entre colegiados, ya sea de una manera voluntaria o tutelada y sujeta a infracciones graves y tipificadas, y es importante para nuestra profesión, desde el momento de que dispongamos pautas, tendremos el reconocimiento de nuestros clientes, ya que les garantizamos los intereses que administramos y gestionamos, de ello la importancia de la entrega de documentación inmediata al presidente y administrador entrante, todo lo que no sea así, va en perjuicio y desprestigio del colectivo, donde el Colegio Profesional debe de intervenir urgente, diligente  sancionando, pues no hay excusa para no entregar la documentación donde como profesional eres depositario hasta el mismo día del cese, por así disponerlo el “Artículo 20 e) actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.
 

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