Martes, Noviembre 21, 2017
   
Texto

La obligación de disponer de condiciones de accesibilidad en todos los edificios

El Real Decreto 505/2007 por el que se aprueban las Condiciones Básicas de Accesibilidad y No Discriminación para el Acceso y la Utilización de los Espacios Públicos Urbanizados y Edificaciones, estableció en su Disposición Final Cuarta la obligatoriedad a partir del 1 de enero de 2019. El Decreto 1/2013 modificó el 505/2007, y en su Disposición Adicional Tercera, acorta el plazo y lo fija para el 4 de diciembre de 2017 que es el que hay que tener en cuenta.

Ley de Propiedad Horizontal:

La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley 8/2013 dispone en su Artículo 10.1: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos….. b) las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”

Expuesto lo anterior, distinguimos lo siguiente de este artículo:
a)   La obligatoriedad.
b) La NO necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios.
c) La obligación de pago hasta el coste anual del presupuesto ordinario de la comunidad.
d) No hay exoneración para nadie en el pago de estas obras necesarias, aunque puedan modificar el titulo constitutivo o estatutos.

Art. 17.2 LPH, dispone: “Sin perjuicio de lo establecido en el Art. 10.1 b) LPH (obligatoriedad supresión hasta la cuota anual de gastos ordinarios), la realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan  por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.

“Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”
Tendremos en cuenta que en la aplicación de este artículo elimina a las personas mayores de 70 años, por lo que habrá que acreditar la incapacidad de las personas que lo solicitan

Tendremos también en cuenta para el acuerdo en referencia al 10 y 17 LPH, será necesario presentar a la junta un presupuesto, las posibles subvenciones, etc. pues de otra forma no se puede calcular cual sería lo necesario pagar en aplicación al 10.1 LPH, y para el caso del 17, para anualizar.

Para este Art. 17, si bien el acuerdo inicial se debe obtener por la mayoría de asistentes y cuotas, no es menos cierto, que también es necesario el voto presunto de los no asistentes para conseguir el acuerdo. De no conseguir inicialmente el acuerdo de la mayoría de asistentes a la Junta, no se puede solicitar el voto del ausente, puesto que no se obtuvo acuerdo previo en segunda convocatoria.

Ahora lo importante es dilucidar que se entiende por accesibilidad universal, y entiendo por unos sistemas de acceso que sean posibles para cualquier persona, y de ahí que se desprenden tres normativas: Condiciones Básicas. Derechos de las Personas y Ley de Propiedad Horizontal.

Según el RD 1/2013, siguiendo la definición realizada en la Convención Internacional y de los Derechos de las Personas con Discapacidad de la ONU, el mencionado RD en su artículo 2, apartado m) determina que son ajustes razonables, “las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del medio ambiente físico, social y a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica para facilitar la accesibilidad y participación, y garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio en igualdad de condiciones con los demás, de todos los derechos”

Como se expone anteriormente, el concepto subjetivo de “Carga desproporcionada o indebida”, y para tratar de definir este concepto, aparece la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, “Para determinar si una carga es o no proporcionada, se tendrá en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su adopción podría representar la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquellas de obtener financiación oficial o cualquier ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada en los edificios construidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontadas las ayudas publicas a las que se pueden tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

Se debe de tener en cuenta que el Real Decreto Legislativo 1/2013 obliga a la realización de ajustes razonables. Si la cuantía de los mismos fuera superior, la norma no obliga a su realización, salvo la aportación del solicitante.

Quizá lo que expongo a continuación pueda crear alguna polémica, especialmente entre profesionales y departamentos juridicos, y expuesto esto, es mi criterio personal, que la instalación de un ascensor solo sería posible cuando realmente haya una persona con discapacidad que así lo necesite, no para personas mayores de 70 años que sea el motivo, puesto que el Real Decreto 505/2007 como el RD 1/2013, siempre hace referencia a discapacitados, por lo que, una cosa es “la accesibilidad universal” para acceder a los edificios y otra muy diferente que estos tengan que disponer de ascensor, aunque no existan personas con discapacidad, instalación que no remenciona en ninguno de los decretos citados.

Solo la Ley de Propiedad Horizontal habla de ascensores, naturalmente con los requisitos de discapacidad y de que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la finca.

En consecuencia, es mi opinión, y respetando cualquier otra en sentido contrario, todos los edificios deben tener accesibilidad universal, sin embargo, para obligar a que se instale un ascensor, es y será necesario que existan discapacitados en la finca, conforme a los Art. 10.1 b) y 17.2 LPH, todo ello siempre que sea posible en el edificio, y lo autorice el Ayuntamiento con su Licencia de Obras, téngase en cuenta que algunas instalaciones se proponen por el exterior, y la fachada es protegida.

 

La votación en la junta y la doble mayoría

La Regla 7ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, para la validez de los acuerdos que no exijan la unanimidad, y sí la mayoría simple o cualificada, será preciso conseguir la mayoría de votos que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y por lo expuesto, la Ley obliga a que se obtengan dos vertientes, de números de propietarios y de cuotas.

La interpretación, ya indiscutida sobre la forma de contabilizar el número de propietarios asistentes, o lo que en definitiva conforma el acuerdo, es que el titular que tenga dos o más pisos o locales solo cuenta con UN VOTO, aunque sí hay que sumarle el total de coeficiente de propiedad. La Ley ha querido evitar los abusos de que en cualquier finca una persona tenga mayoría de cuotas y pueda imponer siempre su criterio, así de esta manera necesitará contar con los demás propietarios.

Esto es, y como ejemplo, si el promotor o un titular de inmueble de 50 pisos con coeficientes iguales, tiene a su nombre 26, es obvio que cuenta con la mayoría de cuotas, por lo que no se podrán adoptar acuerdos sin su consentimiento, pero tampoco él tendrá facultad para imponer sus decisiones si el resto o mayoría (dos propietario, como ejemplo) son mayoría de votos están en contra. Si esto sucediera, la disparidad entre unos y otros, no habría manera de que se adoptaran acuerdos en las Juntas y entonces habría que actuar en consecuencia y sintonía, entre la mayoría de personas o titulares y la suma de cuotas, acudiendo en Juicio de equidad, excepción prevista en el artículo 3.2 del Código Civil, exponiendo que no hubo acuerdo de doble mayoría de votos y cuotas, por lo que existe paralización en las decisiones comunitarias.

El Art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal también establece “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimiento establecidos en este artículo, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

También aclarar, por ser algunas veces usual que un propietario de varios pisos, locales o garajes con coeficiente independiente, si otorgara la representación a terceras personas para poder contar de esta manera con varios votos individuales, ello sería fraude de Ley y prohibido por el artículo 6.3 del Código Civil. De ahí que los propietarios deben tener las ideas muy claras al respecto y si ello sucediera, la representación de un múltiple propietario por varias personas, sea rechazada de plano. Por ello la importancia de contar con un profesional cualificado, a los efectos de que los acuerdos que sean adoptados por los propietarios no adolezcan de ilegalidad.

 

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