Viernes, Febrero 28, 2020
   
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'Contratación de empresas de limpieza por las comunidades'

Varios son los problemas para las comunidades de propietarios que se plantean a la hora de rescindir el contrato de una empresa de limpieza. De una parte, porque producido el cese de la contratada, se produce una subrogación de la nueva empresa en el trabajador que anteriormente desempeñaba sus servicios, por exigirlo así su Convenio Colectivo, esto trae la consecuencia de que algunas empresas no quieran contratar con la comunidad, si ésta no acepta que el mismo trabajador que estaba antes continúe, o se hace necesario esperar el plazo de seis meses.

Como normalmente el cese se plantea porque el trabajo desarrollado por éste no convence a los propietarios, difícilmente de ser absorbido este trabajador por la nueva empresa, la comunidad va a aceptar el contrato. Pero es que además muchas veces por el incumplimiento del convenio entre las empresas, la contrata cesada implica en procesos vía Juzgado de lo Social a la comunidad, la cual no ha participado en el convenio del sector y por lo tanto no puede ser parte.

Por lo tanto todas estas consecuencias derivadas para la comunidad deben ser rechazadas por las razones expuestas de no ser parte, máxime cuando los Tribunales se han manifestado a favor de las comunidades.

El artículo 37 del Convenio Colectivo vigente dispone que, al término de la concesión de una contrata de limpieza, los trabajadores de la empresa contratista saliente pasarán a estar adscritos a la nueva titular de la contrata, quien se subrogará en todos los derechos y obligaciones.
Entendemos que no se puede imponer de ninguna manera a la comunidad de propietarios la obligación o el deber de asumir la posición de empresario, incorporando obligatoriamente a la plantilla al trabajador, cuando la comunidad desee contratar personal propio para atender este servicio, por así reflejarlo el convenio que pretende producir efectos para terceros, que nunca han sido parte, ni se encuentran representados ni forman parte del ámbito de aplicación.

Así lo razona la Sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 31-12-1996 y 30-12-1994. Efectivamente, las citadas resoluciones vienen a señalar que el convenio colectivo para las empresas de limpieza de edificios, no es fuente de obligaciones para quienes, como la comunidad de propietarios, no está incluido en el ámbito de aplicación, ya que su fuerza vinculante queda reservada exclusivamente a los trabajadores y empresarios, dado que falta la base esencial de la que nace dicha obligatoriedad, no están institucionalmente representados por quienes negociaron ese convenio.

Para finalizar, difícilmente las empresas del sector trataran de llevar al pie de la letra este artículo del convenio, pues en caso de que así fuere, la comunidad no contratará los servicios de la nueva, cuando quizás tengan que mantener al trabajador que tan mal ha estado realizando su trabajo en la comunidad, fruto de la rescisión de la relación mercantil comunidad-empresa de limpieza, y si la adjudicataria empresa de limpieza se hiciera cargo del trabajador, la comunidad puede oponerse a que trabaje en la comunidad ese trabajador.

 

 

'Actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas'

Con mucha frecuencia se nos presentan problemas de propietarios o inquilinos de viviendas y locales que de forma asidua causan molestias al resto de vecinos, perturbando la habitabilidad.

El Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el procedimiento que pueden utilizar las comunidades de propietarios en defensa de los intereses y derechos de los copropietarios, además de establecer la posible sanción consistente en la privación del uso de la vivienda o local por término de tres años, y en su caso, la resolución del contrato por parte del arrendador, y así se viene pronunciando la jurisprudencia, especial Sentencias del Tribunal Supremo.

Para llegar a conclusiones, se tiene que llevar un trámite previo que consiste en aplicar el expresado artículo, requiriendo a quien realice la actividad prohibida, molestas, insalubres, peligrosa o ilícita, el cese inmediato de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. La Ley no establece que se deba requerir de forma fehaciente, aunque es aconsejable hacer así, sobre todo cuando tiene visos de terminar en el juzgado.

çTampoco dispone de forma clara este artículo si hay que requerir a quien causa las molestias, arrendatario de la vivienda o local, o si debe de hacerse al propietario, sin embargo se deduce cuando dice “si el infractor persistiera en la conducta” por lo que se entiende que es a quien molesta, aunque algunas veces es difícil conocer su datos si es inquilino. Desde luego es aconsejable para el caso de estar la vivienda o local arrendado, requerir al propietario e inquilino, ya que el propietario puede verse inmerso en un procedimiento judicial.

Tampoco dispone que plazo debe de conceder la comunidad para el cese de las molestias, aunque debe de entenderse que será el tiempo suficiente para resolver la situación. Y es mi criterio personal que con 30 días es más que suficiente.

Lo que si  dispone la Ley que el requerimiento lo debe de hacer el presidente como representante legal de la comunidad a iniciativa propia o a requerimiento de los propietarios.

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá establecer contra el infractor la acción de cesación que se sustanciara en juicio ordinario, que presentada la demanda, acompañada de la acreditación de requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, para que se decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida, para ello será necesario que se acrediten suficientes indicios de la actividad y sus perjuicios, con la aportación de pruebas que justifiquen de forma clara la infracción, una de ellas podría ser la denuncia periódica a la Policía.

En la demanda se puede solicitar una indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, que deben de ser cuantificados en consecuencia de la actividad desarrollada.


 

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