Sábado, Diciembre 15, 2018
   
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‘Reglamento de baja tensión y la inspección de los edificios y garajes’

El reglamento electrónico de baja tensión en vigor, establece un cuadro de inspecciones para los edificios, garajes por medio de organismos de control para instalaciones cuya seguridad es de particular relevancia, sin obviar la obligación de los titulares de mantenerlas en buen estado.

Aunque normalmente se aplica a las nuevas instalaciones y reformas que se ejecutan en las ya existentes, la inspección también se realiza en las instalaciones cuando su estado, situación o características implican una situación de riesgo grave.

El reglamento es aplicable asimismo al régimen de inspecciones periódicas, si bien con criterios técnicos de la reglamentación con que se aprobaron.

En lo que se refiere al interesante capítulo del régimen de inspecciones periódicas, éste afecta a todas las instalaciones comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 Kw. (incluida la suma de las potencias de las viviendas y locales) realizándose cada 10 años, mientras que los garajes será cada 5, no obstante, estas inspecciones, que deben ser siempre realizadas por Organismos de Control Autorizados (OCA) en el campo reglamentario de baja tensión, presenta una importante problemática en cuanto a los criterios técnicos a aplicar por las OCA, a las fechas máximas de inspección para las instalaciones existentes y al concepto mismo de potencia instalada.

Para dar respuestas a estas problemáticas creadas sobre la potencia contratada, numero de viviendas o plazas de garaje, se han publicado normas que clarifican las inspecciones periódicas, cuyo ámbito queda restringido a edificios destinados principalmente a viviendas que dispongan de 25 o más suministros y garajes desde 25 plazas. Y cuando dispone por número de viviendas, lo hace en el total del conjunto comunal, pues lo que se revisa y está afecto a este Reglamento es la comunidad de propietarios, no solo una escalera con más de 25 viviendas o más de 100 kw.

Las instalaciones eléctricas en baja tensión antes citadas, deberán ser objeto de inspección por un Organismo de Control, a fin de asegurar, en la medida de lo posible el cumplimiento reglamentario a lo largo de la vida, estando establecido que en garajes se inspeccionen con la presencia activa del instalador autorizado que tenga suscrito el contrato de mantenimiento, expidiéndose informe del resultado, y en su caso, la subsanación de las deficiencias detectadas y plazo para su ejecución.

Los instaladores autorizados con los que se hace el contrato con la comunidad, tienen la obligación en base a las normas, a realizar una inspección cada seis meses, expidiendo el correspondiente boletín y, en su caso, informe de las deficiencias detectadas a corregir por la propiedad.

 

La fachada de los locales comerciales

A modo de ejemplo y por así presentarse con alguna asiduidad en la practica profesional, se trata de dilucidar lo que algunas veces se pretende por estos propietarios de locales o diferencias de criterio con los propietarios de viviendas en cuanto a que la comunidad asuma o no los gastos de pintura o cualquier otro tratamiento decorativo de la fachada, que se encuentra deslucida y sucia por el paso del tiempo, planteándose la cuestión de si su carácter es –común o privativo- y a quien corresponde el pago de los gastos de conservación de la misma.

Con carácter previo habrá que revisar los Estatutos debidamente elevados a documento público (escritura notarial) inscritos en el Registro de la Propiedad, y/o las Normas de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal que en su momento hizo el promotor del edificio en la facultad que tuvo. Si  ninguno de los documentos dispone nada al respecto, nos toca distinguir entre la fachada del inmueble y el espacio que normalmente se entrega configurado con elementos “de obra o ladrillo palomero” a efectos de constituir el escaparate y entrada al local que tiene normalmente  carácter de elemento privativo, por lo que cualquier gasto de conservación y mantenimiento corresponderá al propietario beneficiario como regla general.

Ahora bien, hay que analizar caso por caso, si constituye parte de la fachada general del edificio por tener una misma solución constructiva que el resto del inmueble, de tal forma que la misma sea un cuerpo constructivo idéntico hasta el suelo, y de darse este caso, nos encontraremos ante un elemento común, por lo que los arreglos de la fachada corresponde a la comunidad, y su configuración a la Junta  y la comunidad tendrá que convocar una reunión para que se debata y apruebe en su caso, la necesidad, el presupuesto y ejecución de la obra.

Por lo tanto en este caso, el propietario del local no puede pintar unilateralmente la fachada y luego pretender repercutir el gasto a la comunidad, como algunos presuponen en derecho en estos casos, incluso pretenden reducir este gasto de las cuotas ordinarias a pagar, algo que es ilegal y no debe permitir la comunidad.

Por último aclarar a los efectos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes lo que dispone el artículo 396 del Código Civil, que con carácter general la fachada del edificio es un elemento común, y nos referimos especialmente a la parte que corresponde a las viviendas, y como elemento común indivisible debe de mantenerse por todos los propietarios de acuerdo con el coeficiente de participación, y cuando decimos todos, salvo exclusión estatutaria,  se cuenta con las viviendas, locales, garajes, linden o no con esa fachada común a reparar.

Y para el caso de la fachada del local nacida en obra o ladrillo palomero, su arreglo y conservación corresponde a su propietario, y en nada puede obligar al resto de propietarios.

 

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