La cuota de participación

Escrito por Juan Manuel Moreno Escosa. 3 de julio de 2017, lunes..

El apartado b) del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación total de valor del inmueble y referida en centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabo de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”.

La cuota de participación que sirve de módulo para las cargas y el valor proporcional del piso o local en el conjunto del inmueble, viene referida a centésimas, de manera que dividido el edificio en un entero, la suma de las cuotas correspondientes a cada unidad registral, será necesariamente el total del 100%.

El párrafo segundo del artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal, en relación con la cuota de participación establece tres criterios esenciales:

1.- La configura como parte del contenido del Titulo Constitutivo.

2.- Determina quien puede establecer la cuota de participación de cada piso o local, como son:

- El propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos.

- Los propietarios existentes, mediante acuerdo de unanimidad.

- Por un juez, mediante resolución correspondiente.

3.- Se establecen los criterios para su fijación numérica, siendo los siguientes:

- La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.

- El emplazamiento interior o exterior del piso o local.

- La situación del piso o local.

- El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o     elementos comunes.

La cuota de participación es el elemento esencial sobre el cual gira toda la actividad de la comunidad de propietarios, y supone la referencia básica para determinar la contribución de cada piso o local a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización, también para la participación en el fondo de reserva y en las obras que sean necesarias realizar en el edificio.

El apartado e) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece las obligaciones de los propietarios, y entre otras las de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo_especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Pues si bien, establece este artículo entre las obligaciones de los propietarios la de contribuir con arreglo a la cuota de participación, pero hay veces que los estatutos determinan la participación en los gastos de conservación y mantenimiento a partes iguales, que es la otra forma posible que establece el art.9.e) “a lo especialmente establecido” en el titulo, o por modificación o acuerdo unánime de los propietarios.

En este sentido hay que distinguir entre gastos de conservación y mantenimiento que puede ser a partes iguales por así haberlo establecido el título o acuerdo unánime de los propietarios, y otra cosa será a la hora de participar en otros gastos generales por obras de reparación de los elementos comunes, como puede ser la cubierta, muros, fachadas, forjados, en definitiva los que determina el Art. 396 del Código Civil que son indivisibles, y para este caso, la participación debe ser por coeficientes entre los propietarios que forman parte de la comunidad, viviendas, locales y garajes.

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Gracias por tus servicios

Escrito por Juan Gómez Ayala. 19 de junio de 2017, lunes..

Lo digo con sinceridad, gracias.

Gracias por el hecho simplemente de enfrentarte en compañía de tus compañero, si es verdad, pero como sabes que el que se las lleva, al fin al es el cabeza, decía enfrentarte a una situación muy mala para ti.

Después de gobernar durante 20 años un signo político diferente al tuyo, (seguro que no se hizo según tus criterios), tu lo hubieses hecho de una forma, tu lo habrías hecho de otra, etc., así durante dos años.

Dos años según tus comunicados en prensa, encontrándote con situaciones muy adversas, informes llenos de polvo, desencuentros con empresas contratistas, desencuentros con empresas de municipalidad compartida, Patronatos Municipales con criterios encontrados, con enfoques diferentes (según los principios de tu partido político).

Partido Político en coalición con el PSOE que ahora entra a gobernar Cartagena al renunciar como Alcalde, según lo acordado hace dos años.

Una coalición  amistosa, claro esta, Concejales de uno y otro partido haciendo lo posible de poner en marcha vuestras políticas municipales.

Entiendo y debo de entender que ha habido desaciertos, decisiones desafortunadas quizás mal aconsejados, si es verdad que ahora dirás que no llueve siempre a gusto de todos, si es verdad, pero en el caso de la Barriada Virgen de la Caridad, ha sido desde el principio hasta el final.

Únicamente tenemos que agradecerte que el principal compromiso que has tenido con el barrio lo has cumplido, dotar al campo de fútbol de césped artificial, no olvidemos que son Instalaciones Deportivas Municipales.

Al menos los vecinos a cambio de este compromiso adquirido por tu parte durante dos años nada, absolutamente nada hemos obtenido a cambio.

Reuniones, compromisos políticos, etc., a excepción de Servicios Sociales y Deportes y de forma muy puntual Relaciones Vecinales ha sido lo que hemos tenido en el barrio.

Mantenimiento de Jardines, Infraestructuras, Interior, Urbanismo, Universidad Popular y Cultura han brillado por su total ausencia.

Agencia de Desarrollo Local y Empleo - ADLE, talleres ocupacionales, talleres educativos, talleres en el barrio, talleres de verano nada de nada en definitiva Señor Alcalde, como máxima autoridad de la ciudad, y como decíamos antes, al final eres el que te llevas los palos, gracias por ese césped en el campo de fútbol y por el esfuerzo desafortunado para con el resto del barrio.

Queremos que entiendas por favor, no valoraremos tu esfuerzo de ahorro para la ciudad que lo ha habido y me consta pero los vecinos de los barrios o al menos este no lo nota, seguimos viviendo dejados de tu mano.

Al menos lo has intentado, entiendo tu posición, has luchado, has tenido decisiones, unas afortunadas y otras desafortunadas, te han mandado para un sitio y para otro, porque lo he visto, pero quizás en dos años  no se puede hacer todo lo que hubieses querido hacer.

Ahora te queda servir a tu ciudad desde otro prisma, al tiempo de hacer campaña para que dentro de dos años puedas conseguir aquello que te has dejado a medias.

Has tenido muchos frentes y los has afrontado tu solo, has tenido un apoyo político puntual y que hemos visto lo has tenido que resolver tu solo (tu formación política), eso tiene el gobernar en coalición, mi opinión particular siempre ha sido que yo no hubiese entrado a formar parte coaligado.

Repito el primer párrafo de esta reflexión:

Gracias y ademas aunque no lo creas, de verdad.

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Gris Plancha

Escrito por Andrés Hernández. 2 de junio de 2017, viernes..

Tu que dispones de viento y mar… Estamos soportando en esta España de pandereta, de vino y de feria, un descenso a los infiernos de lo frívolo y lo ordinario, ser un alma en pena sin moral ni valores está de moda, nos alcanza una generación de anarquistas de la educación, de la intelectualidad, haciendo su farsa en una calle donde todo vale, los populismo nos gobierna, la corrupción se asienta en los poderes institucionales y nos humilla, lacera la moral, el amiguismo y el colegueo supuran cual herida infectada.

La inmigración descontrolada y permitida se hace fuerte ante nuestra pasividad y la perdida de nuestras tradiciones culturales, religiosas y morales que se ven, otra vez amenazadas. La horda independentista catalana se hace fuerte en un juego de rol de analfabetismos libertarios y amparándose en una enseña sin pasado, sin presente y sin futuro. Adulterando y prostituyendo la historia hacen caja como antaño las meretrices en las Ramblas. Los vascos acechan y vigilan los intereses partidistas, pero más inteligentes de lejos, no son más que mentiras enlatadas para llenar la cartera en una España de lamentos por lamentable, en una España de oportunistas sin oportunidades, en una España de ladrones de valores con corbata, greñas y mochilas. Una España sin viento y con la mar contaminada.

Haces la calma, la tempestad… Hoy todos se atreven a hacer política y los populistas con sus populismos se amontonan, juegan con la mentira y con la verdad y lo peor, juegan con la memoria. Se pierden los recuerdos de los que han dado durante su historia la vida por España, no hay patriotas, no hay mausoleos espirituales y poco a poco, se cercenan los personales, solo una tenue vista atrás, de GRIS PLANCHA nos hace albergar un halo de esperanza, de esperanza por recuperar los valores hoy perdidos, el sacrificio, la lucha y el honor. Tempestad sin halo de calma.

Ten de nosotros, Señor piedad… A pesar de todo, hay CLASE y valores que se mantienen aferrados todavía a nuestra identidad, quizás gracias al espíritu de esta misiva vestida de gris plancha. La Integridad se refugia en almas de uniforme huyendo de lo banal y lo ordinario, en el recuerdo de los caídos y en la generosidad de su compañerismo y sobre todo, de su Lealtad, hoy, si no perdida, extraviada. Ten piedad de nosotros y haz que mantengamos el orgullo de haber nacido en España, ese orgullo basado en la LEALTAD, INTEGRIDAD, DISCIPLINA, DEBER, OBLIGACION, ORGULLO Y VALOR. Virtudes castrenses vestidas de GRIS PALNCHA y hoy, si no perdidas, algo extraviadas...

Piedad Señor, Señor piedad … La mezquindad es una enfermedad que atormenta al país, hay un jarabe que da tranquilidad y sosiego, un jarabe oculto en el estante, perdido y olvidado con más de 150.000 almas que en silencio, con una profesionalidad inalcanzable por cualquier alma en pena, con una formación extraordinariamente brillante y con CLASE, con mucha CLASE, a pesar de olvidar el Gris Plancha, algo, que no tiene nuestra clase política y afecta a la educación y el respeto en este país, contar los explotadores de la banalidad social populistas ocupando escaños y sillones, donde militan renegados de todo tipo y conveniencia, carentes de valores prostituidos por la decadencia, no tiene fin.  Hay un soplo de aire fresco, de esperanza que para algunos viste de Gris Plancha todavía. Hay un soplo de emoción ante la presencia ondeante de la Bandera Nacional. Hay una brisa de orgullo ante la presencia de un uniforme. Hay un vendaval de odio y frustración ante un caído olvidado y despreciado, pero sobre todo hay un huracán de Esperanza ante el Himno Nacional que hacen de cualquier profesional de las FAS un ser humano por encima del resto, sacrifico y respeto, binomio identificado con el silencio y la humildad.

Otra tarde..., cuando son más los que no están que los que quedan, cunado son ignorados los que se fueron, cuando el sentimiento de camaradería, añoranza y compañerismo se mantiene álgido, cuando cae el sol y las sombras de lo ruin y ordinario acechan…, en los corazones vestidos de Gris Plancha renacen, caqui, azul y verde, como en ese último Babor y Estribor de Guardia en el retorno, los recuerdos se amontonan en un teatro de sentimientos, añoranzas y reencuentros ante un toque luctuoso y respetuoso Al recuerdo del sacrifico.

Valga este sentido y respetuoso toque de Oración, como humilde homenaje en este día de las Fuerzas Armadas, casi ignorado, pero determinante, un homenaje a todos sus componentes, a los que lo fueron, a los actuales y a los venideros. Gratitud a esa callada y anónima labor que hace mantener el equilibrio en una España sometida al populismo y la mediocridad. Decía Pérez Galdós, "creo que la política no se hace con sentimientos sino con virtudes, y como no tenemos éstas, poco adelantamos”.

Honor y Gloria es la misiva que brota de almas que son vuestras y de labios que también han besado la bandera, nuestra bandera y que hacéis que, cada día nuestra gallardía española se siga coronando de sonrisas, alzando el vuelo y la gloria infinita de ser español con vigor, firmeza y constancia, valor en pos de la gloria.

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El Ángel Caído

Escrito por Andrés Hernández. 24 de junio de 2017, sábado..

Como aquella leyenda que relata la génesis del infierno con su ángel caído del cielo, o como la novela de Harold Bloom, pueden ser el punto de partida de esta particular misiva sobre la figura de los ángeles negros, desterrados e impávidamente miserables. Bloom traslada su literaria preocupación por esta especie de ángeles caídos, que al igual que nosotros, recela y recelamos de su ostentación de la envidia, el rencor, la prepotencia, su miseria humana entorno a su patrañero liderazgo en fuerzas políticas de saldo, de outlets de barrio marginado, como podrían ser Sánchez, Iglesias, Rufián y demás penitentes de la moral sediciosa y frívola, o miserables personajes de esta nueva pero vieja casta política de podrida alma, y vergüenza de la honestidad, estas nuevas pero rancias castas que han convertido un Congreso de magna representación, adulterado ya por los ladrones de guante blanco que lo ocupan y ocupaban, en un teatro de corrala, en una farsa bolivariana o venezolana de monigotes de guiñol, en un circo mundano y ordinario donde, posiblemente hasta hoy se huela mal.

Un ángel caído es un ángel que ha sido expulsado del cielo por rebelarse o desobedecer a los mandatos de Dios, como Sánchez de su cielo socialista. Todo ángel es aterrador, sostiene Bloom y sostengo yo, sobre todo cuando se entrelazan con el populismo chabacano, ejemplo directo el de MC en Cartagena. La imagen de Satanás, el mayor de los ángeles caídos, fascina y asusta a la vez, como los ídolos sectarios pansexulaes que diría Freud. Posiblemente, todos los seres humanos tengamos algo de ángeles, pero de ángeles caídos. A lo largo de la literatura universal y de nuestra historia occidental, los ángeles siempre han servido como metáfora de la muerte, de la frustración y del dolor. Y así, aparece el nuevo mesías de los infiernos en su segundo advenimiento, Sánchez el poeta de lo absurdo, el hacedor de la muerte política socialista, el intrascendente barón de la negatividad –el tonto del NO- y el apátrida de corazón, emerge o renace en un nuevo escenario teatral aprovechándose de la acidez del partido y del propio anonimato del mismo del cual, él ha sido dos veces culpable en sus pesores resultados, como Tovar en Murcia o la Castejón en Cartagena, fracaso y fraude socialista, y acercándose a la miseria radical de la izquierda más mediocre  comandada por una Narbona anclada en el frustrado y fracasado odio. Una izquierda adulterada por el afán de protagonismo banal de Podemos con una sumisa IU tocándole las palmas, anclados en las interesadas filosofías marxistas y adulteradas por los populismos venezolanos, bananeros por chocarreros, y todo ello, en un mundo político poblado por arcángeles, ángeles, vampiros, cazadores y algún que otro humano, entramos en una lucha de desatinos que bien podría ser el argumento de una novela negra, por su similitud metafórica en cada representación  personal en el pulpito del Congreso con el asedio entre vampiros, diablos y brujas.

Sin duda alguna, son los mejores en lo suyo, y como los designios del arcángel literario, la misión de capturar, asediar y dar muerte política a los suyos lo llevan con gozo al extremo, a sabiendas que será una posible sentencia de muerte o suicidio, y estos, al fin y al cabo, atacan a los personajes por los cuales se sienten fascinados, cual presa humana se niegan a soltarlo, lamentablemente y para nuestra sorpresa hoy es un tal Rajoy su presa.

El ángel caído es el comienzo de una saga de estupideces muy adictiva por absurdas y hasta chabacanas que nos va a aportar dos años de deslealtades institucionales, majaderías políticas y plurinacionalidades bolivarianas, mezquinas e interesadas, protagonistas miserables de partidos corruptos además del PP, PSOE y sus ERES –el mayor escándalo de corrupción nacional-, Iglesias y sus permitidas por sociales corrupciones y abusos sociales, Monedero Echenique, Errejón, Mayer, etc, etc, …, como el Rufián, el Tarda y demás tontos contractuales que viven de la discapacidad intelectual de sus seguidores cuales populistas de secta sobrenatural. Estos actores nos van a ofrecer, con un estilo ágil e introduciendo sin parar, escenas de lo más absurdo, pecaminosas y aburridos discursos de adoctrinamiento universitario, contradicciones a la carta y esputos lingüísticos, es la nueva vieja casta política que como los ángeles caídos viven de la carroña política, sin moral, dignidad ni honestidad, solo de su populismo retroalimentado por la sumisión de su corte de ninfas y ninfos.

Al final, en el rincón izquierdo solo hay una guerra sectaria, a ver quién la tiene más larga, la coleta… o la colita, egolatría de líder de secta radical y estanca en la máxima exposición populista. Rafael, o su metáfora, es un arcángel sobre el que aprenderemos muchas cosas y nos llegará a seducir en estos años venideros pese a saber nosotros que, para la mayoría de su especie, los humanos, los miembros y miembras, las criaturas, los progenitores 1 y 2, las personas preñadas somos seres inferiores.

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Cambio de puerta de acceso a la vivienda por otra diferente

Escrito por Juan Manuel Moreno Escosa, Administrador de Fincas de Grupo Escosa. 18 de junio de 2017, domingo..

El artículo 7 de la Ley de propiedad Horizontal desarrolla las modificaciones de los elementos comunes, y en su apartado 1º dispone así: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario…..”.Por lo expuesto, se requerirá el consentimiento de la comunidad de propietarios para  la sustitución de la puerta de acceso a su vivienda, si supone una alteración de la configuración de las escaleras.

En este sentido, se ha manifestado las siguientes resoluciones judiciales: Audiencia provincial de Vizcaya en Sentencia de 3 de noviembre de 1980 y la Audiencia Provincial de la Coruña en Sentencia de 12 de julio de 2000 y señala esta última: “Está bien establecido por la prueba pericial y testifical y, propiamente, no se discute por el demandado-apelante, que la puerta principal de entrada al piso de éste fue cambiada por otra de distinta forma y características, según se refleja en las fotos, a lo que se opuso expresamente la comunidad de propietarios, como resulta de las actas de fechas…., y vino a reconocer en confesión el demandado”.

Es cierto, y así se juzgó en Primera Instancia, que, a diferencia de las puertas de entrada al edificio, las de entrada a los pisos son de propiedad privada de cada dueño y por esto, rige el artículo 7 de la Ley de propiedad Horizontal, pero en el expresado párrafo 1º, después de establecer el principio general de libre actuación del propietario dentro de su piso, el cual “podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél” lo hace siempre con la salvedad de que “no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”   Y, en este caso, ha alterado o modificado la configuración y estética en su parte exterior, afectando a uno de sus elementos comunes, como es la escalera y rellano, rompiendo con ello la armonía y la uniformidad preexistente, al tratarse de la instalación de una puerta muy diferente a las demás viviendas, rompiendo su uniformidad, hallándose esa alteración en la configuración del inmueble prohibida como se ha expuesto por el artículo 7 de la ley.

Entendemos que la prohibición de modificación de la configuración o estado exterior comprende también al exterior de la vivienda en su parte de linde con la escalera, y es una clara alteración de la imagen o aspecto exterior de la puerta del piso que da al rellano.

Por tanto, puede haber fundamento jurídico para la reclamación judicial de la comunidad de propietarios, pero tampoco se puede descartar que el demandado alegue que, debido a la imposibilidad de encontrar un modelo similar y por motivo de seguridad, e incluso por haber sufrido algún robo en la vivienda, el juzgador pueda estimar la pretensión del comunero de cambiar la puerta de acceso a su vivienda.

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El no uso de los servicios comunes y su mal funcionamiento

Escrito por Juan Manuel Moreno Escosa. Administrador de Fincas del Grupo Escosa. 1 de junio de 2017, jueves..

Algunas veces se pretende dejar de pagar los gastos generales por no usar los servicios o no habitar en el edificio, y estas no son causas suficientes para eximirse de la contribución a los gastos comunitarios.

Si esta posibilidad existiera, cosa que han pretendido algunos, especialmente aquellos que viven en el extranjero, incluso los que tienen solo la propiedad para pasar una temporada, ello supondría un grave quebrante para el resto de los propietarios, los que habitan de forma permanente en el edificio, que tendrían que afrontar una mayor proporción en los gastos, sin disfrutar de un mayor servicio.

La claridad de previsión que hace la Ley de Propiedad Horizontal al respecto, es que "la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones".

A las comunidades se les presenta igualmente en algunas ocasiones la protesta o reclamación de algún propietario, que deja de satisfacer los recibos periódicos aprobados de gastos generales, bien sean ordinarios o extraordinarios, por el hecho de un determinado servicio no funciona correctamente o lo hace de manera deficitaria.

Hay veces que la reclamación está fundamentada con hechos y pruebas objetivas; y otras que sólo lo es desde el punto de vista parcial y subjetivo del propietario.

Es evidente que la comunidad está obligada a prestar este servicio y al mantenimiento de todos y cada uno de los elementos comunes, por lo que caso de que no ocurra así el propietario está en su perfecto derecho en exigir las obras o reparaciones correspondientes, pero hay que añadir que esta situación - justificada o no- no permite ni mucho menos dejar de pagar en ningún momento, pues una cosa es exigir el derecho del funcionamiento de los servicios, y otra, que cada uno pueda decidir directamente -ser Juez y parte- que la mejor forma de solucionar el problema es dejar de pagar.

No es así y no lo puede ser al carecer de base legal para tal postura, sin perjuicio, como antes se dice, de exigir lo que corresponda, bien por la vía de la Junta de propietarios y, en su caso, a través del proceso judicial, pero nunca determinando por cuenta propia que la solución pasa por no satisfacer los recibos de gastos comunitarios.

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